Nhà đất - một thị trường bất động sản luôn biến động (ảnh: H.Bảo)
Định giá bất động sản (BĐS) đang trở thành nhu cầu cần thiết của các tổ chức kinh tế và nhân dân trong nền kinh tế thị trường. Đây là cơ sở cho việc thành lập, tính khấu hao và hoạch toán doanh nghiệp, hoặc thực hiện các giao dịch thế chấp, thừa kế, chuyển nhượng tài sản... Riêng trong định giá BĐS để vay vốn còn nhiều bất cập, lúng túng, mặc dù cơ chế bảo đảm tiền vay đã thông thoáng nhiều.
Từ năm 1991 đến nay, giá cả nhà – đất đã nhiều lần biến động mạnh, sự lên giá, xuống giá là do mất cân đối về quan hệ cung cầu nhà – đất. Tuy nhiên, nhìn thực tế quỹ nhà đất ở địa phương có thể thấy rằng nhu cầu về nhà – đất thật sự để sử dụng ở chỉ chiếm một phần nhỏ, phần lớn còn lại cầu tăng lên là do đầu cơ kinh doanh BĐS tạo nên. Trong đó, một trong những tác nhân quan trọng làm giá tăng là do “cò” nhà – đất thao túng thị trường.
Trong điều kiện chưa hình thành thị trường BĐS chính thức và Nhà nước cũng chưa thành lập tổ chức định giá chuyên nghiệp, việc định giá BĐS là giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất hết sức khó khăn cho tổ chức tín dụng (TCTD). Mặc dù NĐ 85/2002 sửa đổi NĐ 178 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm cho phép việc định giá giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do TCTD và khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương tại thời điểm thế chấp, bảo lãnh. Song, vấn đề nan giải là cơ sở nào và bằng cách gì để xác định giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương cho phù hợp, nhằm bảo đảm được an toàn vốn cho vay sau này, nhất là tránh tình trạng cán bộ tín dụng định giá cảm tính hoặc cố nâng giá lên để cho vay theo ý muốn chủ quan của 1 người hay nhóm người.
Từ sự đa dạng của BĐS nhà – đất, để định giá sát với giá thị trường tại thời điểm cho vay tùy thuộc vào rất nhiều yếu tố, từ giá trị hiện tại (đường phố, diện tích, cấu trúc, cấp nhà, cơ sở hạ tầng phụ trợ hiện có...) đến giá trị tương lai trong việc thay đổi quy hoạch, nâng cấp cơ sở hạ tầng... Những yếu tố đó luôn luôn thay đổi theo thời gian và ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả bất động sản. Có khi vào thời điểm cho vay, TCTD định giá cao vì lúc đó giá thị trường cao, nhưng đến lúc xử lý thu hồi nợ thì số tiền thu hồi không bằng số tiền đã cho vay, chưa kể lãi và tiền phạt quá hạn phải trả.
Để có văn bản hướng dẫn hoàn hảo được ứng dụng định giá BĐS trong cho vay là yêu cầu khó khả thi trong điều kiện ở nước ta chưa có thị trường BĐS làm cơ sở, nhưng không vì thế mà cơ chế thông thoáng của Nhà nước ban hành lại không được ứng dụng năng động trong hoạt động tín dụng để tăng tốc độ đầu tư phát triển, đáp ứng mong đợi của doanh nghiệp. Được biết, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có văn bản yêu cầu các TCTD đến hết tháng 3-2003 phải có văn bản hướng dẫn những nội dung thay đổi về giao dịch bảo đảm theo NĐ85, tuy nhiên cho đến nay TCTD vẫn chưa có hướng dẫn hoặc hướng dẫn chưa đầy đủ về định giá BĐS và câu trả lời cho vấn đề này vẫn còn ở phía trước.
