Thị trường bất động sản: Minh bạch hơn để tránh trục lợi, méo mó
Giám đốc Sở Xây dựng Trần Viết Bảo cho hay, nhiều quy định mới có hiệu lực trong năm 2022 tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động đúng hướng; chế tài xử lý vi phạm đủ mạnh để răn đe hành vi trục lợi, làm méo mó thị trường.
● Thị trường bất động sản của tỉnh phát triển “nóng” thời gian qua cũng đồng thời lộ diện không ít hạn chế, bất cập, cụ thể là gì, thưa ông?
- Trên địa bàn tỉnh hiện có 74 dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được UBND tỉnh công nhận chủ đầu tư, gồm 61 dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị và 13 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Trong đó, đã và đang triển khai xây dựng 37 dự án với 22 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đủ điều kiện một phần hoặc toàn bộ đưa vào kinh doanh, 8 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Công tác quản lý thị trường bất động sản thực hiện theo đúng quy định pháp luật, các chủ đầu tư cơ bản tuân thủ theo quy định về đầu tư xây dựng và kinh doanh. Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại, bất cập về cơ chế pháp lý khi một số nội dung về giao dịch nhà ở trong Luật Nhà ở trùng lắp, chồng lấn về phạm vi điều chỉnh với Luật kinh doanh bất động sản và Bộ luật dân sự. Một số quy định về thế chấp nhà ở, thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn chưa quy định rõ ràng cụ thể, chưa bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ.
Ngoài ra, một số tổ chức, cá nhân đăng tải thông tin mở bán, huy động vốn dự án bất động sản trên các trang mạng xã hội (facebook, zalo…) khi chưa đủ điều kiện theo quy định, thông tin không chính xác với mục đích trục lợi, nhưng các quy định pháp luật hiện hành chưa đủ điều kiện, biện pháp xác minh, xử lý hành vi này.
● Với Nghị định 02/2022/NĐ- CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có những điều chỉnh quan trọng nào tác động đến thị trường bất động sản?
- Nghị định số 02/2022/NĐ- CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (hiệu lực ngày 1.3.2022) quy định rõ ràng, chặt chẽ hơn đối với tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản so với Nghị định 76/2015/NĐ-CP trước đó.
Trong đó, bỏ quy định DN/HTX phải có vốn pháp định 20 tỷ đồng, bên cạnh việc làm rõ mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản căn cứ theo quy mô sử dụng đất, cũng như cách thức xác định mức vốn chủ sở hữu. Điều chỉnh này vừa đảm bảo phù hợp với Luật Đầu tư 2020, nhưng vẫn đảm bảo quy định rõ ràng về điều kiện năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản.
Năm 2022, nhiều quy định mới tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động đúng hướng. Ảnh: THU HIỀN
Bổ sung quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về DN, bất động sản đưa vào kinh doanh; thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh… Bổ sung quy định chỉ kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện tại Luật Kinh doanh bất động sản. Quy định việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Đáng chú ý, bổ sung quy định bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định. Theo đó, tách bạch các mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua cho từng loại hình nhà ở, công trình xây dựng (chung cư, căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, nhà ở riêng lẻ...) được cho là thay đổi mang tính đột phá và hợp lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hiện nay.
Đặc biệt, Nghị định 02 ban hành mẫu hợp đồng cho loại căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, làm cơ sở tham chiếu thống nhất, minh bạch hơn, tránh tình trạng “lập lờ” bán căn hộ du lịch với căn hộ nhà ở thương mại.
● Tình trạng DN huy động vốn không đúng quy định, “bán lúa non”, cò đất - đầu nậu không có chứng chỉ hành nghề… sẽ được siết chặt ra sao, thưa ông?
- Cùng với Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP (hiệu lực ngày 28.1.2022) quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng với chế tài cụ thể và chặt chẽ hơn.
Trong đó, tăng mức phạt lên gấp đôi đối với kinh doanh bất động sản không thành lập DN, ở mức từ 100 triệu đồng đến 120 triệu đồng. Đối với kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề, tăng mức phạt gấp 4 lần, ở mức từ 40 triệu đồng đến 60 triệu đồng. Riêng về xử lý tình trạng huy động vốn không đúng quy định, mức phạt lên đến 1 tỷ đồng, tăng gấp ba lần mức phạt quy định trước đó.
● Những thay đổi trên liệu đã đủ làm “lành mạnh” thị trường bất động sản, thưa ông?
- Những quy định, chính sách mới có tác động lớn, từng bước hoàn thiện quy định pháp luật, tạo điều kiện để thị trường bất động sản hoạt động đúng hướng; chế tài đủ mạnh răn đe hành vi trục lợi, làm “méo mó” thị trường. Đây cũng là cơ sở cho cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương thực hiện công tác quản lý, thanh kiểm tra, giám sát. Đặc biệt, tăng cường kiểm soát chặt chẽ, xử lý nghiêm kinh doanh bất động sản không đúng quy định, không đủ hồ sơ pháp lý, không đủ điều kiện kinh doanh.
Sở Xây dựng sẽ tham mưu, đề xuất UBND tỉnh trong việc tuyên truyền, phổ biến Nghị định 02/2022/NĐ-CP, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, và mới đây Quốc hội Khóa XV tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất đã thông qua Luật số 03/2022/ QH15 ngày 11.1.2022 sửa đổi, bổ sung một số điều của luật có liên quan (hiệu lực ngày 1.3.2022) đến các tổ chức, cá nhân. Thanh tra Sở, phòng chuyên môn phối hợp với các cơ quan, địa phương chủ động xây dựng kế hoạch, tăng cường thanh, kiểm tra đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhằm tuyên truyền, hướng dẫn và xử lý trường hợp cố tình vi phạm để răn đe, chấn chỉnh thị trường bất động sản.
● Xin cảm ơn ông!
THU HIỀN (Thực hiện)