Thảo luận ở tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

(BĐ) - Chiều 19.6, tiếp tục Chương trình kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, các ĐBQH đơn vị tỉnh Bình Định tham gia thảo luận ở tổ về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đại biểu (ĐB) Hồ Đức Phớc (Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Định) đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu quy định năng lực tài chính đối với chủ đầu tư được cấp phép các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, nhằm đảm bảo DN có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án đúng tiến độ và đáp ứng được các yêu cầu đề ra.

Vấn đề tiếp theo ĐB Phớc quan tâm là hiện còn rất nhiều người dân mua đất từ các dự án bất động sản nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là vì các chủ đầu tư bất động sản khi bán đất cho người dân vẫn còn nợ ngân sách nhà nước. Theo quy định của Luật Đất đai, nếu DN không nộp tiền sử dụng đất thì bị xử phạt chậm nộp, mà tiền xử phạt chậm nộp lại thấp hơn so với lãi suất ngân hàng. Cho nên có tình trạng DN bất động sản sau khi bán đất thì lấy tiền ứng trước của người mua đi đầu tư các dự án khác. Mà khi chủ đầu tư dự án bất động sản chưa nộp tiền sử dụng đất thì nhà nước sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Điều này dẫn đến sự bất ổn trong xã hội, dẫn đến tình trạng khiếu kiện, khiếu nại.

ĐB Hồ Đức Phớc phát biểu thảo luận tại tổ. Ảnh: Văn phòng Đoàn ĐBQH tỉnh.

Do đó, để đảm bảo quyền lợi cho người dân, ĐB Phớc đề nghị phải thiết kế Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sao cho đảm bảo DN bất động sản thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Còn sau đó khi có tranh chấp giữa DN với người dân thì xem đây là tranh chấp dân sự, thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.

Tham gia thảo luận tại tổ về Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ĐB Lê Kim Toàn ủng hộ việc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, nhằm góp phần công khai, minh bạch và đặc biệt là kiểm soát được các giao dịch, tránh tình trạng chủ đầu tư đưa vào kinh doanh những bất động sản chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Vấn đề thứ hai mà ĐB Toàn băn khoăn là bất động sản hình thành trong tương lai. Dự thảo Luật dành một chương quy định cho phép chủ đầu tư được đưa các bất động sản đang đầu tư và sẽ được hình thành trong tương lai theo các quy chuẩn, quy định của các pháp luật có liên quan vào kinh doanh. ĐB Toàn ủng hộ quy định này nhằm tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể huy động vốn theo tiến độ dự án, tuy nhiên, ĐB Toàn cũng tỏ ra băn khoăn về thời điểm giao dịch để kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Đặc biệt đối với nhà ở, trong dự thảo quy định, đối với dự án có đầy đủ pháp lý thì khi đầu tư hoàn thiện hạ tầng theo tiến độ và được công nhận, có giấy phép xây dựng và dự án nhà ở đã được khởi công thì có thể đưa dự án đó vào kinh doanh.

ĐB Lê Kim Toàn phát biểu thảo luận tại tổ. Ảnh: Văn phòng Đoàn ĐBQH tỉnh

ĐB Toàn cho biết, trong thực tế hiện nay đang diễn ra các giao dịch bất động sản  gọi là hợp đồng đặt chỗ. Khi dự án bắt đầu triển khai, người có nhu cầu sẽ ký hợp đồng đặt chỗ (mua lô đất) với chủ đầu tư theo tiến độ đầu tư hạ tầng, nộp tiền theo từng giai đoạn. Khi đầu tư xong phần đất, người dân nộp tiền đất; đến khi xây dựng nhà trên đất thì chủ đầu tư xây theo hợp đồng tiếp theo hoặc người mua nhận đất tự xây. Nhà nước sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà khi công trình, nhà ở đã hoàn thành, hoàn công và nghiệm thu theo quy chuẩn.

Như vậy, thực tế là các hợp đồng đặt chỗ của người dân với chủ đầu tư bất động sản không được cơ quan công chứng thực hiện vì Luật Kinh doanh bất động sản không quy định điều này. Cho nên, nếu xảy ra tranh chấp sẽ rất phức tạp, khó giải quyết. Do đó, ĐB Toàn đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu để điều chỉnh các quy định cho phù hợp. 

ĐB Nguyễn Thị Thu Thủy góp ý về các quy định của hoạt động giao dịch mua bán bất động sản. Theo ĐB, tại khoản 3, Điều 45 dự thảo Luật quy định: Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3, Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực. Theo ĐB, nên quy định theo hướng các giao dịch có liên quan đến bất động sản phải được công chứng chứng thực để góp phần giảm thiểu tranh chấp và có thể bảo vệ quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch bất động sản.

ĐB Thủy cũng đề nghị ban soạn thảo cần nghiên cứu quy định chặt chẽ hơn về quy định môi giới viên, bởi thực tế cũng đã diễn ra các hợp đồng mà có khiếu kiện từ quản lý hoạt động môi giới bất động sản này.

“Hiện nay, tại Việt Nam nhân viên môi giới bất động sản chỉ cần có trình độ tốt nghiệp THPT trở lên, đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản. Nhân viên tư vấn bất động sản thì không xác định tiêu chuẩn như thế nào. Không có một văn bản pháp luật riêng biệt, một quy tắc đạo đức hành nghề, quy trình hay tiêu chuẩn ứng xử chuyên nghiệp của nhân viên môi giới và nhân viên tư vấn để có thể xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên nhằm bảo vệ người tiêu dùng” ĐB Thủy nêu thực trạng. 

Vì vậy, theo ĐB Thủy để đảm bảo công bằng xã hội, bảo vệ cũng như góp phần minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản thì các giao dịch về bất động sản cần phải có sự xác nhận của một bên hoàn toàn độc lập, không phụ thuộc về mặt lợi ích với các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản. Có thể thấy vai trò này hiện nay đang do các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện.

Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng giao dịch bất động sản, ĐB Thủy đề nghị Ban soạn thảo xem xét bổ sung quy định về thời điểm có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản tại khoản 4, Điều 45 dự thảo Luật trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng không có công chứng/chứng thực. Nên quy định theo hướng trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, hợp đồng không có công chứng/chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm theo quy định của điều 401 bộ luật dân sự năm 2015.

GIA NGUYỄN