Đảm bảo tính công khai, minh bạch cho thị trường bất động sản
Ông Lê Chánh
Bắt đầu từ ngày 1.11.2015, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014 chính thức có hiệu lực, trong đó nhấn mạnh đến các quy định để tạo lập một thị trường bất động sản (BĐS) phát triển có kế hoạch và đồng bộ. PV Báo Bình Định đã phỏng vấn ông Lê Chánh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, quanh vấn đề này.
Theo ông Lê Chánh, Luật KDBĐS năm 2006 đã bộc lộ “lỗ hổng” khi chưa quy định đủ chế tài để tạo lập một thị trường BĐS phát triển đồng bộ và lành mạnh. Hơn nữa, cũng chưa có quy định để bảo đảm thị trường BĐS phát triển có kế hoạch, để Nhà nước có thể kiểm soát, điều tiết được cung- cầu, dẫn đến thị trường BĐS thời gian qua phát triển thiếu ổn định, nhất là đối với nhà ở; tình trạng đầu tư tự phát theo “phong trào”, “đám đông” diễn ra phổ biến. Giá cả BĐS tăng cao, cộng với “đầu cơ”, “kích giá”, “tạo giá ảo” vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Khi thị trường bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, cộng thêm việc các ngân hàng thắt chặt cho vay tín dụng BĐS thì thị trường BĐS lại rơi vào “trầm lắng” kéo dài, tồn kho nhiều loại BĐS cao cấp, nhưng lại thiếu các loại nhà ở phù hợp với khả năng, nhu cầu của đại đa số người dân.
Phải có 20 tỉ đồng mới được thành lập DN KDBĐS
● So với Luật KDBĐS năm 2006, Luật mới được ban hành có những điều chỉnh nào để khắc phục những bất cập nói trên trong hoạt động KDBĐS, thưa ông?
- Trước hết, với việc đầu tư xây dựng các dự án BĐS để kinh doanh, Luật mới cấm việc đầu tư các dự án BĐS không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch. Về điều kiện của các DN KDBĐS, nhất thiết phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỉ đồng (thay vì chỉ cần 6 tỉ đồng như quy định của Luật KDBĐS năm 2006). Bên cạnh đó, Luật KDBĐS mới cũng mở rộng phạm vi hoạt động KDBĐS cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, DN có vốn đầu tư nước ngoài. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được KDBĐS dưới 6 hình thức; còn DN có vốn đầu tư nước ngoài được KDBĐS dưới 5 hình thức, thay vì 2 hình thức như trước.
Luật mới mở rộng cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS được bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được phép bán BĐS hình thành trong tương lai như quy định cũ. Để bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi mua, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai, nhất là đối với BĐS nhà ở, Luật mới quy định chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền của khách hàng lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là DN có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Khi bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Luật cũng cho phép người mua, thuê mua được chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng.
Đáng chú ý, Luật mới bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân KDBĐS phải bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS qua sàn giao dịch BĐS. Đây là chuyển biến tích cực, nhằm bảo đảm quyền tự chủ trong kinh doanh của các DN, cũng như để khắc phục các tồn tại, bất cập của quy định bắt buộc các giao dịch này phải thông qua sàn như thời gian vừa qua.
Luật KDBĐS năm 2014 nhấn mạnh đến các chế tài để tạo lập một thị trường BĐS phát triển có kế hoạch và đồng bộ.
- Trong ảnh: Khu căn hộ cao cấp Hoàng Anh Gia Lai, ở ven hồ sinh thái Đống Đa, TP Quy Nhơn có diện tích quy hoạch 1,08 ha, với quy mô 712 căn hộ - đến nay đã xây dựng, hoàn thiện hơn 265 căn hộ.Ảnh: VĂN LƯU
● Việc nâng mức vốn pháp định từ 6 tỉ đồng lên 20 tỉ đồng đối với DN KDBĐS sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến các DN hoạt động trong lĩnh vực này?
- Về cơ bản, đa số các DN KDBĐS đang hoạt động trên địa bàn Bình Định đều có vốn pháp định lớn hơn 20 tỉ đồng. Mặt khác, tại điểm 1 điều 16 Nghị định 76/2015 về xử lý chuyển tiếp có hướng mở cho các DN KDBĐS đang hoạt động mà chưa đáp ứng đủ điều kiện về vốn pháp định được tiếp tục hoạt động, và bổ sung trong thời hạn 1 năm kể từ ngày 1.7.2015.
Chặt tay hơn với người hành nghề môi giới BĐS
● Để đảm bảo cho các giao dịch BĐS được công khai, minh bạch thì hoạt động của các tổ chức, cá nhân môi giới BĐS rất quan trọng. Nhưng, Luật KDBĐS năm 2006 quy định về điều kiện của người được cấp chứng chỉ môi giới BĐS quá dễ dàng. Chưa kể, lâu nay, trong hoạt động KDBĐS vẫn tồn tại một lực lượng “cò” gây “sốt ảo” cho thị trường BĐS?
- Trên thực tế, giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS do bên mua và bên bán quyết định chính. Hiện tượng giá BĐS lên “giá ảo” do tất cả các bên tham gia vào thị trường, chủ yếu do giới đầu cơ (nhà đầu tư thứ cấp không có nhu cầu ở thật sự chỉ mua đi bán lại kiếm lời); trong khi “cò” tham gia một phần vào việc đẩy giá ảo khi cung cấp sai lệch thông tin về dự án, đồn thổi thông tin đánh lừa người mua nhà...
● Vậy, vấn đề này sẽ được Luật KDBĐS mới chế tài như thế nào, thưa ông?
- Để giảm dần đội ngũ làm môi giới BĐS yếu về chuyên môn lẫn đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn “chụp giật”, làm lũng đoạn thị trường, gây ra những “cơn sốt ảo” để kiếm lợi, Luật KDBĐS mới đã có quy định chặt chẽ hơn về điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Cụ thể, cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS phải có trình độ tốt nghiệp từ THPT trở lên; đã qua sát hạch về kiến thức môi giới BĐS; chứng chỉ có thời hạn sử dụng chỉ 5 năm. Với DN kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS và sàn môi giới BĐS phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.
● Xin cảm ơn ông!
THU HIỀN (Thực hiện)