TRÊN DIỄN ĐÀN QUỐC HỘI
Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Sửa đổi Luật Ðất đai là một vấn đề được đông đảo nhân dân quan tâm tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XIII. Tại Phiên thảo luận ở hội trường ngày 17.6, đại biểu Nguyễn Thanh Thụy, Phó Trưởng Ðoàn chuyên trách Ðoàn Ðại biểu Quốc hội tỉnh Bình Ðịnh, đã góp ý về một số vấn đề cơ bản của Dự thảo Luật Ðất đai (sửa đổi). Dưới đây là nội dung góp ý của đại biểu Nguyễn Thanh Thụy.
Về thu hồi đất
Tôi thống nhất với quan điểm thu hồi đất được quy định tại Chương VI, vì đất đai là tài nguyên tư liệu sản xuất đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải là quyền sở hữu. Do đó, quy định Nhà nước thực hiện quyền thu hồi đất là hoàn toàn phù hợp.
Tuy nhiên, đối với các trường hợp thu hồi đất có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Nhà nước phải trưng mua, bởi nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của tổ chức và cá nhân thì Nhà nước không thể thu hồi, lại càng không thể coi đây là việc bồi thường tài sản gắn liền với đất là hệ quả của quyết định thu hồi đất.
Vì vậy, tôi đề nghị quy định cụ thể trong luật “Nhà nước thực hiện thu hồi đất và trưng mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thực hiện các dự án phát triển KTXH”. Điều này cũng phù hợp với quy định của Hiến pháp hiện hành và pháp luật về trưng mua đã được quy định tại Khoản 3, Điều 2 và Điều 13 Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản.
Về các trường hợp thu hồi đất, tôi tán thành với quy định của Dự thảo luật về thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thực hiện các dự án phát triển KT-XH. Tuy nhiên, đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển KT-XH tại Điều 62, đề nghị cần có những quy định chặt chẽ hơn để chứng minh được các dự án vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, còn những dự án mang tính kinh tế đơn thuần vì lợi ích của nhà đầu tư thì giao nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
Về bảng giá đất
Khoản 2 Điều 112 quy định: “Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm được xác định trên cơ sở giá đất được quy định tại bảng giá đất”. Tuy nhiên, trên thực tế bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành thì giá đất thường thấp hơn rất nhiều so với thị trường (chỉ bằng khoảng 40% giá thị trường). Cá biệt, tại TP Hà Nội và TP Hồ Chí Minh chỉ bằng 18-30% giá thị trường. Hiện nay, hầu hết đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh đã được Nhà nước cho thuê, phần lớn doanh nghiệp (DN) được thuê đất có diện tích rộng, thậm chí vượt nhu cầu. Thêm vào đó, do công tác quản lý Nhà nước (QLNN) còn buông lỏng và giá thuê đất quá thấp nên nhiều DN sử dụng đất sai mục đích và cho thuê lại để hưởng chênh lệch địa tô diễn ra khá phổ biến. Trong khi đó, đối với các DN mới thành lập, khả năng tiếp cận đất trực tiếp của Nhà nước rất khó khăn, thường phải đi thuê lại của DN trước đó với giá rất cao. Nếu quy định giá đất thuê như Dự thảo luật sẽ không đảm bảo cân đối thu chi ngân sách Nhà nước (NSNN) từ đất đai. Vì khi thu hồi đất Nhà nước đã bồi thường theo giá thị trường, tức là mua theo giá cao, nếu cho thuê theo bảng giá đất do UBND tỉnh quy định sẽ thấp hơn rất nhiều so với thị trường, tức là bán theo giá thấp.
Tình trạng trên cho thấy thu NSNN từ tiền thuê đất không những không điều tiết được địa tô mà còn không đủ để bù đắp chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB). Theo Dự thảo luật, Nhà nước sẽ GPMB, giao đất sạch cho nhà đầu tư, chưa kể các dự án được hưởng ưu đãi từ miễn, giảm tiền thuê đất theo pháp luật về đầu tư và chủ trương xã hội hóa trong một số lĩnh vực. Ngoài ra, Nhà nước còn phải hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi để chuyển đổi nghề, hỗ trợ, tạo điều kiện để ổn định đời sống, sản xuất. Trong nhiều trường hợp chi phí hỗ trợ lớn hơn rất nhiều so với chi phí bồi thường. Do đó, để điều tiết nhu cầu sử dụng đất của DN, đảm bảo cân đối thu, chi NSNN từ đất đai, tạo sự công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất, điều tiết địa tô vào NSNN, tôi đề nghị cần quy định đưa tiền thuê đất từng bước tiệm cận với thị trường, đồng thời thực hiện cải cách thủ tục hành chính và cách thức xác định giá đất để tránh phiền hà, sách nhiễu cho người thuê đất.
Về quỹ phát triển đất (QPTĐ)
Tại Điều 109 Dự thảo luật có bổ sung thêm tổ chức QPTĐ để thực hiện nhiệm vụ ứng vốn, thu hồi đất, bồi thường, GPMB tạo quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, xây dựng khu tái định cư và giao cho tổ chức này trực tiếp quản lý phát triển quỹ đất, nguồn tài chính của QPTĐ được trích từ nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong khi đó Dự án luật quy định tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp và theo lộ trình sẽ chuyển sang hoạt động theo mô hình DN. Như vậy, việc thành lập QPTĐ và giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý là không phù hợp với Luật NSNN, gây phân tán nguồn lực tài chính từ đất đai, tăng bộ máy và biên chế.
Mặt khác, theo thống kê hiện nay trên cả nước có 35 tỉnh, thành phố thành lập QPTĐ nhưng do điều kiện cụ thể của từng địa phương nên mô hình quản lý và quy mô quỹ đất hạn chế, không đủ khả năng để thực hiện các nhiệm vụ ứng vốn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB. Vì lý do nêu trên, đề nghị không quy định thành lập QPTĐ. Nếu trường hợp thành lập quỹ phải thực hiện theo đúng quy định của Luật NSNN và theo hướng gộp chung các loại quỹ hiện có của địa phương để tăng quy mô quỹ, sử dụng hiệu quả các nguồn kinh phí không tăng thêm biên chế bộ máy quản lý.
Về tư vấn định giá đất
“Tuy nhiên, đối với các trường hợp thu hồi đất có nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Nhà nước phải trưng mua, bởi nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của tổ chức và cá nhân thì Nhà nước không thể thu hồi, lại càng không thể coi đây là việc bồi thường tài sản gắn liền với đất là hệ quả của quyết định thu hồi đất”
Tư vấn định giá đất được quy định ở Điều 113. Khoản 9 Điều 4 của Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 174 của Bộ luật dân sự, Khoản 4, Khoản 14, Điều 4 của Luật Giá đã quy định về hoạt động tư vấn định giá, trong đó có định giá đất. Theo đó, bản chất hoạt động tư vấn định giá đất là xác định giá đất và chỉ là một phần của hoạt động định giá bất động sản. Vì vậy, để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, hoạt động tư vấn định giá đất nên thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành, đồng thời để tránh lãng phí sử dụng bộ máy hiện có theo quy định của Luật Giá và Luật Kinh doanh bất động sản. Do đó không cần thiết phải có quy định riêng về tư vấn định giá đất trong Dự thảo luật. Trong tương lai nên thành lập cơ quan thẩm định giá độc lập để đảm bảo tính khách quan trong công tác định giá đất nói chung và tư vấn, định giá đất nói riêng.
Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
Thực hiện Luật Đất đai trong thời gian vừa qua, việc cấp GCNQSDĐ còn quá nhiều sai sót. Nguyên nhân chủ yếu là do lỗi của các cơ quan QLNN. Nhà nước phải có trách nhiệm khắc phục để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, Dự thảo luật chưa có quy định nào về xử lý vấn đề này. Tôi đề nghị bổ sung vào Mục 2 Chương VII, quy định một điều về trách nhiệm của cơ quan QLNN trong việc sửa chữa, đính chính, khắc phục các sai sót khi cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất. Ngoài ra, hiện nay pháp luật đất đai có quy định Nhà nước thu hồi GCNQSDĐ đã cấp sai cho người sử dụng đất. Quy định này đã dẫn đến sự tùy tiện của các cơ quan QLNN về đất đai, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, vì việc cấp sai là lỗi của cơ quan QLNN.
Việc thu hồi GCNQSDĐ đã gây ra những hậu quả pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng đến người nhận chuyển quyền sử dụng. Do đó, tôi đề nghị trong Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) lần này cần quy định rõ về các trường hợp thu hồi GCNQSDĐ. Theo đó giấy chứng nhận đất chỉ được thu hồi bởi phán quyết của Tòa án nhân dân. Cơ quan cấp giấy chứng nhận không được phép thu hồi. Trường hợp cơ quan nào cấp giấy chứng nhận sai cho người sử dụng đất thì phải có trách nhiệm bồi thường nhằm nâng cao trách nhiệm của cán bộ, công chức trong thực thi công vụ, hạn chế thấp nhất những sai sót, đồng thời tăng cường hiệu quả quản lý về đất đai của các cơ quan chuyên môn và chính quyền các cấp.
SỸ NGUYÊN (tổng hợp)