Tránh rủi ro trong mua bán bất động sản
Tranh chấp liên quan đến lĩnh vực mua bán nhà đất thường diễn ra phức tạp, khó giải quyết. Thực tế đã có trường hợp phát sinh tranh chấp mà phần thiệt thòi rơi vào người mua vì không tìm hiểu kỹ thông tin về bất động sản và không nắm rõ điều khoản của hợp đồng.
Thiệt vì nắm đằng lưỡi
Theo các chuyên gia pháp luật, tranh chấp phổ biến nhất trong giao dịch nhà đất giữa các cá nhân với nhau thường liên quan đến “sổ đỏ” (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cấp cho hộ gia đình. Người mua không biết ngoài chủ hộ còn có nhiều thành viên trong hộ gia đình đồng sở hữu tài sản đất đai. Khi chủ hộ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua, các thành viên khác trong hộ không đồng ý, dẫn đến hợp đồng giữa chủ hộ và người mua bị vô hiệu. Người mua rơi vào cảnh “tiền trao mà... cháo không múc!”.
Mua bán bằng “giấy tay” trong khi không hiểu rõ nguồn gốc đất, không nắm thông tin quy hoạch cũng là lý do khiến nhiều người mua dở khóc dở cười. Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 quy định chủ đầu tư phải công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, thực tế vẫn có chủ đầu tư không công khai thông tin về thời hạn đầu tư và các quy định pháp lý liên quan khác như phê duyệt của cấp có thẩm quyền về quy hoạch, mặt bằng, thiết kế, thi công…Tù mù về thông tin pháp lý của BĐS, người mua có thể mua nhầm BĐS trái phép, sai phép, chưa đủ điều kiện được phép bán, tiềm ẩn nhiều rủi ro về sau.
"Người mua nhà nên đọc kỹ và chú ý đến các thông tin chi tiết về vị trí, giá cả căn hộ/lô đất, dịch vụ tiện ích và đặc biệt là các khoản phí, lệ phí phải nộp, nộp cho ai, theo quy định nào, khi nào thì tăng phí dịch vụ. Cần quan tâm đến cam kết của chủ đầu tư về chất lượng, tiến độ bàn giao nhà…"
Nhiều quy định pháp luật còn thiếu chặt chẽ. Có chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở đó để lồng những điều khoản có lợi cho mình trong hợp đồng soạn sẵn, luật sư Lê Hoài Sơn, Trưởng Văn phòng luật sư Trung Sơn (TP Quy Nhơn) cho biết. Chẳng hạn, theo Luật Đầu tư, người mua chia sẻ rủi ro với nhà đầu tư khi ký hợp đồng góp vốn. Khi người mua từ chối đóng tiền theo tiến độ thanh toán vì lý do chủ đầu tư chưa giao nhà đất có đầy đủ cơ sở hạ tầng hoàn thiện, chủ đầu tư có quyền phạt người mua lỗi chậm thanh toán, nếu hai bên không có thỏa thuận khác trong hợp đồng. Nhưng luật không quy định trong thời hạn bao lâu, chủ đầu tư phải giao BĐS cho người mua sau khi người mua trả đầy đủ tiền. Dẫn chứng là trường hợp bà Nguyễn Hà Vy phải đóng 147 triệu đồng tiền phạt chậm thanh toán cho Công ty An Phú Thịnh trong tình huống như vậy.
Luật Nhà ở cũng không quy định cụ thể trong thời hạn bao lâu chủ đầu tư phải giao sổ hồng cho người mua căn hộ sau khi người mua đã đóng đủ tiền. Các bên phải tự thỏa thuận và thông thường, phần bất lợi nghiêng về người mua.
Lưu ý quan trọng
Để hạn chế phần nào rủi ro gặp phải, các chuyên gia pháp luật lưu ý trước hết, người mua phải cần kiểm tra tính pháp lý của BĐS mà mình định mua. Ví dụ, kiểm tra xem BĐS có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay không (thông tin này thường ghi ở mặt sau của sổ hồng, sổ đỏ); đề nghị người bán cho xem giấy tờ gốc tặng cho để tránh trường hợp mua phải nhà đất tặng cho có điều kiện (chẳng hạn cha mẹ tặng cho con với điều kiện không được chuyển nhượng, thế chấp). Bất luận trong trường hợp nào, người mua nhà đất cần phải đến phòng công chứng để công chứng giấy tờ giao dịch mua bán BĐS - luật gia Đặng Đình Thuận, Trưởng Văn phòng công chứng Bình Định (TX An Nhơn) – khuyến cáo.
Luật sư Trương Việt Kon Tum, Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật thuộc Hiệp hội nhà thầu xây dựng Bình Định, cho rằng người mua nên tìm hiểu người đại diện bên bán ký hợp đồng là chủ sở hữu đích thực hay là người được ủy quyền làm thủ tục.
Đối với các dự án, có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp những thông tin quan trọng liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư như chứng thư bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án và từng căn hộ; các loại giấy phép như giấy phép xây dựng, giấy phép chấp thuận huy động vốn do Sở Xây dựng cấp (chủ đầu tư phải xây xong phần móng mới được phép mở bán). Ngoài ra, cần xem xét lịch sử của chủ đầu tư như có giao nhà, giao đất đúng hạn không, chất lượng nhà có tốt không - luật sư Trần Lâm Hải, Trưởng Văn phòng luật sư Phú Hải - tư vấn.
Về hợp đồng mua bán nhà đất, đa số do chủ đầu tư soạn sẵn với nhiều điều khoản mang tính chung chung và có nhiều chỗ hở. Người mua nhà nên đọc kỹ và chú ý đến các thông tin chi tiết về vị trí, giá cả căn hộ/lô đất, dịch vụ tiện ích và đặc biệt là các khoản phí, lệ phí phải nộp, nộp cho ai, theo quy định nào, khi nào thì tăng phí dịch vụ. Cần quan tâm đến cam kết của chủ đầu tư về chất lượng, tiến độ bàn giao nhà…
NHẤT THI