Nhà ở xã hội: Giá bán cần hợp lý, hài hòa

Gần đây, Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tính lãi suất vay từ các tổ chức tín dụng vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội trong trường hợp chủ đầu tư không được vay vốn với lãi suất ưu đãi. Ðiều này dẫn đến lo ngại giá bán nhà ở xã hội sẽ tăng cao, không phù hợp với khả năng mua, thuê của người có thu nhập thấp.

Bài toán giá bán

Trên địa bàn tỉnh, hiện có 3 dự án nhà ở xã hội (DA NƠXH) đã và đang được triển khai. Trong đó, cao ốc Long Thịnh (phường Ghềnh Ráng, TP Quy Nhơn) quy mô 12 tầng, giá bán bình quân gần 8 triệu đồng/m², chi phí dự phòng là hơn 287 ngàn đồng/m², đã đưa vào sử dụng. DA NƠXH Phú Mỹ (Simona Home - phường Ngô Mây, TP Quy Nhơn) 9 tầng, giá bán bình quân 8,3 triệu đồng/m², chi phí dự phòng 500 ngàn đồng/m². Dự án NƠXH - chung cư Hoàng Văn Thụ do Công ty TNHH Trainco Bình Định làm chủ đầu tư, đang chờ phê duyệt giá bán. Công ty này đưa ra mức giá tạm tính bình quân 10,6 triệu đồng/m² (chưa bao gồm chi phí dự phòng).

Chung cư Phú Mỹ (Simona Home).  Ảnh: T.UYÊN

Thực tế đã có ý kiến so sánh về giá chung cư Hoàng Văn Thụ với cao ốc Long Thịnh và chung cư Phú Mỹ. Theo đại diện của Công ty Trainco: Trong đầu tư xây dựng NƠXH, diện tích xây dựng càng lớn, số tầng càng cao thì lợi nhuận càng ít vì chi phí nhân công, vật liệu tăng lên. Thực sự, mức giá bán tạm tính nói trên là dưới giá vốn đầu tư. Để có được mức giá đó, công ty đã áp dụng nhiều biện pháp nhằm giảm chi phí xuống mức thấp nhất có thể, như thiết kế hợp lý, tiết giảm chi phí quản lý và quảng cáo, hạn chế vay ngân hàng theo lãi suất thương mại. Tổng vốn đầu tư của dự án là 266 tỉ đồng, trong đó vốn vay thương mại chỉ có 40 tỉ đồng, tương đương 15%. Lãi vay tính vào giá bán là 2,8 tỉ đồng; nếu chia số tiền này cho tổng diện tích hơn 22.000 m² sàn sử dụng thì sẽ thấy lãi vay thương mại ảnh hưởng không đáng kể đến giá bán của DA.

Lo ngại

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là liệu các DA khác trong tương lai phải vay thương mại nhiều hơn thì sẽ ra sao? DN đầu tư DA NƠXH không được vay ưu đãi được phép tính lãi suất ngân hàng vào giá bán thì giá bán ắt sẽ tăng. Nếu giá NƠXH so với nhà ở thương mại chênh lệch chỉ 3 - 4 triệu đồng/m² thì hiệu quả chính sách an sinh xã hội không đáng kể.

Nhìn chung, các DA NƠXH hiện nay đông người mua một phần vì có giá vừa túi tiền của đối tượng thu nhập thấp, một phần vì có gói vay ưu đãi. Nếu giá NƠXH tăng ngấp nghé giá nhà ở thương mại thì nhiều người sẽ rất khó khăn trong việc mua nhà. Gói vay ưu đãi 30.000 tỉ đồng đã kết thúc gần một năm rưỡi trong khi gói vay 2.000 tỉ đồng hỗ trợ phát triển NƠXH không biết đến bao giờ mới triển khai. Những người có điều kiện kinh tế khá hơn có thể có lựa chọn khác. Bởi lẽ, để mua được NƠXH phải qua nhiều thủ tục, chờ 5 năm sau mới được phép chuyển nhượng và phải nộp thêm khoản tiền sử dụng đất. Chưa kể, có DA NƠXH còn nhiều hạn chế về quản lý khiến cư dân chưa hài lòng.

Hài hòa lợi ích

Liên quan đến giá bán NƠXH, Bộ Xây dựng gần đây cho biết hiện không có quy định nào khống chế giá bán NƠXH dưới mức 15 triệu đồng/m², mà chỉ quy định lợi nhuận chủ đầu tư không được vượt quá 10% tổng mức đầu tư DA. Tuy nhiên, theo ông Lê Đăng Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, giá bán NƠXH được UBND tỉnh phê duyệt vẫn chưa phải là mức giá cuối cùng. Sau khi hoàn thành xây dựng công trình, chủ đầu tư phải thuê kiểm toán chi phí DA theo quy định và gửi cơ quan chức năng thẩm tra, báo cáo UBND tỉnh. Nếu giá bán đã phê duyệt thấp hơn mức giá kiểm toán thì chủ đầu tư không được thu thêm. Trong trường hợp ngược lại, chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng, hoàn trả phần chênh lệch cho người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Thông tư số 20/2016/TT-BXD ngày 30.6.2016 của Bộ Xây dựng, hoặc đưa phần chênh lệch này vào chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình. 

Khách quan mà nói, xây nhà giá rẻ lợi nhuận thấp nên ít thu hút DN đầu tư. Đứng về phía người thu nhập thấp, vẫn có nhiều người không đủ khả năng mua NƠXH nếu không được vay ưu đãi. Vậy nên điều quan trọng là làm sao hài hòa được lợi ích giữa chủ đầu tư và khách hàng để vừa tạo động lực cho DN, vừa đảm bảo mức giá hợp lý với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp.

Trong một diễn đàn về NƠXH gần đây, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khuyến khích người dân thuê NƠXH, xem đây là cách giải quyết nhu cầu chỗ ở trong điều kiện kinh tế chưa cho phép mua nhà. “Các DA NƠXH đều dành tối thiểu 20% diện tích để cho thuê. Tại sao chúng ta không thuê mà cứ muốn sở hữu”, ông Phấn gợi ý.

TỐ UYÊN