Mua bán “chui” nhà ở xã hội: Nhiều hệ lụy
Hiện nay, hoạt động mua bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện chuyển nhượng diễn ra khá phổ biến ở cao ốc Long Thịnh và chung cư Phú Mỹ (Simona Home) tại TP Quy Nhơn. Với một giao dịch trót lọt, người bán “bỏ túi” cả trăm triệu đồng tiền lời, còn người mua đối mặt với rủi ro trắng tay!
Bất chấp quy định pháp luật
Điều 19 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20.10.2015 của Chính phủ về quản lý và phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) nêu rõ: Người mua, thuê mua NƠXH không được chuyển nhượng nhà dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại hoặc cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất. Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua NƠXH, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại NƠXH thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trường hợp thuê mua NƠXH do Nhà nước đầu tư), hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH (được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách), hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua NƠXH theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán NƠXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Cao ốc Long Thịnh và chung cư Phú Mỹ là 2 trong số 3 dự án NƠXH tại TP Quy Nhơn đã hoàn thành xây dựng và đang được chủ đầu tư tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà đối với các căn hộ chung cư. Tuy nhiên, tình trạng mua-bán NƠXH chưa đủ điều kiện vẫn diễn ra. Đến cao ốc Long Thịnh hay chung cư Simona Home, không khó để hỏi mua hay thuê NƠXH dù các căn hộ tại 2 dự án này mới được đưa vào sử dụng cách đây 1-2 năm. Thậm chí, dù là giao dịch “ngầm” nhưng thông tin rao bán căn hộ tại 2 chung cư này xuất hiện công khai trên nhiều trang web rao vặt mua bán bất động sản.
Về vấn đề sang tên đổi chủ căn hộ, người bán khẳng định có công chứng xác nhận hợp đồng ủy quyền mua bán; có hợp đồng mua bán trong tay, có người làm chứng, người mua cứ yên tâm…
Rủi ro mất trắng
Theo luật sư Võ Hồng Nam, Trưởng văn phòng luật sư Nam Luật (tại TP Quy Nhơn), việc chuyển nhượng căn hộ NƠXH trước thời hạn 5 năm thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền là một “chiêu” lách luật vì pháp luật cho phép công chứng hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, bản chất tài sản vẫn thuộc sở hữu của bên ủy quyền (bên bán), không phải của bên được ủy quyền (bên mua) và hợp đồng ủy quyền để thực hiện một số công việc về căn hộ không phải là hợp đồng chuyển nhượng căn hộ. Khi phát sinh tranh chấp, việc mua bán này có thể bị tuyên vô hiệu theo Bộ luật Dân sự 2015.
“Trường hợp mua căn hộ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà bị thế chấp tại ngân hàng để vay mua chính căn hộ đó, người mua dễ bị mất trắng nếu người bán nhận tiền của người mua nhưng không nộp cho ngân hàng. Khi đó, ngân hàng sẽ phát mãi căn hộ và người mua rất khó kiện người bán để lấy lại tiền của mình” - luật sư Hồ Văn Hải, Đoàn Luật sư Bình Định, phân tích.
Ngoài ra, nếu bị phát hiện mua nhà không đúng quy định pháp luật, người mua phải bàn giao nhà cho đơn vị quản lý NƠXH; trường hợp không bàn giao lại nhà, sẽ bị cưỡng chế thu hồi.
Cần tăng cường giám sát
Luật sư Võ Hồng Nam cho rằng có nhiều lý do chuyển nhượng NƠXH trái quy định. Có trường hợp người bán không có nhu cầu tiếp tục sử dụng căn hộ; cũng có trường hợp chuyển nhượng vì lợi ích, lợi nhuận… Vì vậy, cần cân nhắc để xử lý hợp tình, hợp lý các trường hợp sai phạm. Cần thắt chặt việc xét duyệt đối tượng được mua NƠXH để tránh tình trạng bán NƠXH cho người không có nhu cầu nhà ở thật sự hay xét duyệt không công bằng.
Luật sư Hồ Văn Hải cũng đồng quan điểm: Quy trình xét duyệt hồ sơ là khắt khe. Cơ chế quản lý nhà nước đã có. Chế tài xử phạt cũng nghiêm khắc. Vấn đề là công tác giám sát thực hiện của cơ quan nhà nước đối với các dự án NƠXH, nhất là khâu xét duyệt đối tượng được mua, thuê mua NƠXH nhằm phát hiện các vấn đề pháp lý ngay từ đầu.
Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Đăng Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, cho biết, Sở Xây dựng đã có văn bản gửi Sở TN-MT đề nghị phối hợp kiểm tra đối tượng và điều kiện mua NƠXH khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà; kiểm tra thời điểm và đối tượng được chuyển quyền sở hữu khi thực hiện chuyển quyền sở hữu NƠXH.
MINH ANH