Ban quản trị nhà chung cư: Nơi thiếu không được, chỗ có cũng chưa xong

Hiện chỉ có 3/11 chung cư trên địa bàn tỉnh thành lập được ban quản trị chung cư. Song, ngay cả khi đã có ban quản trị cũng chưa hết gian truân.

Quy định tại Điều 103 Luật Nhà ở 2014, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, có từ 20 căn hộ trở lên thì phải thành lập ban quản trị nhà chung cư, do chủ đầu tư chủ trì hội nghị nhà chung cư lần đầu và cử người tham gia vào ban quản trị. Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng cũng quy định rõ không quá 12 tháng từ ngày chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và 50% căn hộ được bán thì phải thành lập ban quản trị chung cư.

Sở Xây dựng cho biết trong số 11 chung cư đã đi vào hoạt động tập trung ở Quy Nhơn mới có 3 chung cư thành lập ban quản trị là chung cư Hoàng Anh Gia Lai, nhà ở xã hội (NOXH) Phú Mỹ - Quy Nhơn (SIMONA HOME) và chung cư NOXH Cao ốc Long Thịnh.

Chưa bầu được ban quản trị vì… vướng quy định?

Ngày 14.5.2022, Công ty TNHH Đầu tư Tân Đại Minh - chủ đầu tư chung cư NOXH LAMER 1 tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu nhưng bất thành vì số lượng đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự chỉ đạt 33/470 căn hộ (tỷ lệ 7,6%), trong khi quy định tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. “Chưa bầu được ban quản trị chung cư, các hoạt động quản trị hiện do đơn vị quản lý vận hành chung cư đảm nhận. Chúng tôi cũng đang xây dựng lại kế hoạch để tổ chức lại hội nghị sắp tới và sẽ tổ chức vào ban đêm”, ông Nguyễn Trường Vỹ, Phó Giám đốc Công ty Tân Đại Minh, nói.

Cũng không thể bầu ra ban quản trị chung cư tại hội nghị nhà chung cư lần đầu vào tháng 6.2020, Công ty TNHH Trainco Bình Định - chủ đầu tư chung cư Hoàng Văn Thụ vẫn duy trì ban quản lý chung cư. Vì thế, khoản 2% quỹ bảo trì chung cư đến nay vẫn nằm trong ngân hàng do chủ đầu tư quản lý.

Hiện còn 7/11 chung cư, NOXH chưa thành lập được ban quản trị. Ảnh: M.H

Phó Giám đốc Sở Xây dựng Lê Đăng Tuấn thừa nhận rằng việc thành lập ban quản trị hiện còn nhiều vướng mắc, theo quy định của Thông tư 02/2016/TT-BXD. Đối với các dự án chung cư “hot”, có cư dân vào ở ngay để thu thập được đầy đủ các ý kiến đã khó, đối với các dự án ở các khu vực xa trung tâm, khó giao dịch mãi không được 50% căn hộ thì không thể đủ điều kiện thành lập ban quản trị. Một nguyên nhân nữa là nhân sự bầu vào ban quản trị có thù lao do cư dân quyết định thỏa thuận thông qua hội nghị chung cư, nhưng vẫn mang tính chất hỗ trợ “vác tù và hàng tổng” là chính, rất khó khăn trong việc đi tìm ban quản trị bởi không ai chịu làm.

“Việc không có ban quản trị đồng nghĩa với việc những mâu thuẫn phát sinh giữa cư dân, chủ đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà sẽ phát sinh, phức tạp, không được giải quyết một cách triệt để. Trước tình trạng này, giữa tháng 7.2022, Sở Xây dựng đã yêu cầu 6 chủ đầu tư dự án chung cư, NOXH tại Quy Nhơn khẩn trương tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra ban quản trị theo quy định, hoàn thành trong quý III/2022, nhằm để các dự án chung cư, NOXH sử dụng đảm bảo công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án, đảm bảo an toàn, an ninh, công khai minh bạch, hạn chế tình trạng kiến nghị của cư dân, tránh xảy ra tệ nạn xã hội...”, ông Tuấn cho hay.

Có ban quản trị cũng… chưa yên

Thế nhưng, cũng có tình trạng bầu được ban quản trị, cư dân vẫn bức xúc, thậm chí tiếp tục “đấu tranh” với chính những người mình bầu ra.

Điển hình cho mối quan hệ “cơm không lành canh không ngọt” giữa cư dân và ban quản trị chung cư là Cao ốc Long Thịnh. Sau khi ban quản trị đầu tiên từ nhiệm chỉ sau 1 năm thành lập, ban quản trị nhiệm kỳ 2020 - 2022 cũng được bầu ra với 5 thành viên, tuy nhiên, đến cuối tháng 10.2020, đồng loạt các thành viên ban quản trị có đơn xin thôi nhiệm vụ. Cho đến tháng 5.2022, Trưởng ban quản trị Nguyễn Xuân Thanh cũng lần thứ 3 gửi đơn xin từ nhiệm. Đặc biệt, công tác nhân sự sau 11 lần thông báo vẫn không có ai ứng cử vào ban quản trị.

Những khúc mắc xung quanh việc thuê đơn vị vận hành Cao ốc Long Thịnh cũng không có tiếng nói chung giữa ban quản trị và cư dân. Từ cuối tháng 12.2021, ban quản trị kiêm nhiệm duy trì hoạt động vận hành tòa nhà cho đến nay để ổn định cuộc sống bà con chung cư là cần thiết, nhưng rõ ràng việc này là… trái với quy định của Luật Nhà ở và Thông tư 02/2016/TT-BXD. Hiện quy định nhà nước về trách nhiệm và giao quyền lớn cho ban quản trị nhà chung cư, nhưng lại không có công cụ gì đi kèm nên việc thực thi xử lý liên quan các vụ việc khó khăn.

Thành công ngay hội nghị nhà chung cư lần đầu tiên và bầu ra ban quản trị SIMONA HOME vào năm 2017, ông Phạm Nam Quảng, Giám đốc dự án Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Phú Mỹ - Quy Nhơn khẳng định vai trò ban quản trị chung cư rất quan trọng, là người đứng ra đảm nhận công tác quản trị vận hành dự án. Sự kiện hội nghị lần đầu nhà chung cư đã bầu ban quản trị 5 thành viên. Nhưng khi có đơn vị quản lý vận hành riêng, bắt đầu nảy sinh mâu thuẫn giữa cư dân và ban quản trị vì phát sinh chi phí thuê đơn vị quản lý vận hành, gồng không nổi ban quản trị cũng xin… từ nhiệm. Đến năm 2018 thì bầu lại ban quản trị, UBND phường Ngô Mây đứng ra tổ chức.

MAI HOÀNG